繼前門臺灣文化商務區(qū)隕落后，前門大街另一重要商業(yè)區(qū)——鮮魚口美食街也走上了下坡路。北京商報記者近期走訪看到，過往可比肩大柵欄的鮮魚口，人氣下滑嚴重。盡管街道兩旁賣小吃的吆喝聲不斷，但前門大街商戶流失與臺灣文化商務區(qū)受挫，讓借勢的鮮魚口受到影響。
不良循環(huán)
幾乎成為購物中心吸引客流萬用靈藥的餐飲業(yè)態(tài)，似乎在前門大街也失效了。北京商報記者走訪看到，曾經(jīng)人氣頗高的鮮魚口出現(xiàn)滑坡，與之相應的是這里的商戶幾乎處于虧損狀態(tài)，難以盈利。
一位曾負責前門大街、鮮魚口、大柵欄10多家餐飲店鋪經(jīng)營的負責人告訴北京商報記者，他所在的公司在整個前門商務區(qū)投資超過1億元，其中大柵欄的幾個門店勉強可以維持收支平衡，前門大街及鮮魚口內(nèi)的店鋪一直在虧損。
前門大街商戶流失、臺灣文化商務區(qū)隕落，在上述人士看來，這些關(guān)聯(lián)的商街出現(xiàn)問題，對于鮮魚口更為致命。游客占前門商務區(qū)客流的很大比重，能夠到鮮魚口吃老字號小吃的本地客占比很小。“來到前門大街的客流會分攤到各個業(yè)態(tài)、店鋪中，餐飲類的精英更為依賴高客流，如果整個商務區(qū)客流出現(xiàn)較大下滑，分攤到鮮魚口的客流將大幅受挫。”
鮮魚口是與大柵欄隔街相對的兩條主打美食的特色商街，不過由于行政區(qū)屬不同，并沒有進行統(tǒng)一管轄。據(jù)一位不愿具名的商戶透露，前門地區(qū)的經(jīng)營壓力很大，由于物業(yè)歸品牌方所有，大柵欄的商鋪勉強可以維系，但在前門大街的商鋪一直在虧損。其實，近年前門大街的商戶流失嚴重，運營團隊更迭頻繁，整個區(qū)域也就陷入了惡性循環(huán)中。
進退兩難
連年虧損卻還依然堅持，繼續(xù)留下的意義或許是還對這里抱有希望，又或許只是不想讓投資全打了水漂。
宜家鮮魚口餐飲店鋪負責人表示，一旦將10多家店全部關(guān)閉，就意味著投資的1億元全部“扔了出去”。只能逐漸剝離，或以開一家關(guān)一家的方式降低虧損。
除了客流下滑對鮮魚口老字號商戶有較大影響外，高昂的租金也沒有留下太多空間。鮮魚口街道長275米左右，其中1/3長度的物業(yè)歸屬于SOHO中國。
由于在資本市場有壓力，SOHO中國需要前門大街有非常漂亮的租金收益。根據(jù)SOHO中國2014年的財報顯示，前門大街項目租金收益為1.08億元，同比增長31.7%；出租率76.2%，2013年同期為65.4%。前門大街項目是公司所有出租物業(yè)租金收入的主要貢獻方。
據(jù)一位知情人士透露，能夠在整個前門商務區(qū)盈利的商戶也許還不足5%。類似全聚德、張一元等部分品牌在前門地區(qū)有自有物業(yè)的經(jīng)營壓力相對較小，高昂的租金可以忽略不計。
一位老字號專家此前介紹，老北京小吃租金超過5元/平方米/天就有經(jīng)營風險，前門地區(qū)剛開始招商的租金金額就達50元/平方米/天。由于前門地區(qū)財務數(shù)字尚未有渠道可以查出，這一數(shù)字并未有官方證實。
不過，掌握前門地區(qū)大量物業(yè)產(chǎn)權(quán)的天街集團先后與多家公司和運營團隊有合作，其中主要的合作關(guān)系為“二房東”。據(jù)一位接近天街集團的負責人表示，天街集團租賃價格在3-4元/平方米/天，合作方再租賃的價格勢必會上漲。
租金不堪重負，上述鮮魚口餐飲店鋪負責人表示，他們也未獲得過補貼。此前，東城區(qū)在全國范圍內(nèi)率先設立了老字號發(fā)展專項資金，每年投入千萬元資金用于扶持前門老字號的發(fā)展。已經(jīng)入駐前門大街的老字號企業(yè)得到優(yōu)惠的總額超過6000萬元。
市場謎局
埋藏在前門大街、臺灣文化商務區(qū)、鮮魚口的故事與隱情越來越多。由于在敏感地帶，利益紛爭讓這條本就不太平靜的大街更為波瀾。是交給市場，還是在“指揮棒”下調(diào)整，政府部門對前門大街的態(tài)度似乎也很徘徊。
2009年7月29日，在一次前門大街商業(yè)區(qū)新聞發(fā)布會上，時任北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司董事長的田耘表示，前門大街總體來說是政府長期持有的物業(yè)，包括東面區(qū)域主要部分也是政府長期持有，但政府并不直接操盤，而是通過國有資本監(jiān)督管理委員會，通過國資委作為投入主體，由國資委組建公司來管理前門物業(yè)。對于SOHO中國問題，在2007-2008年時間里，主要在前門大街和前門大街以東區(qū)域建設過程中，當時和天街方面進行了一些具體合作。
從SOHO中國、盈石集團到永新華韻文化產(chǎn)業(yè)集團，政府引入了民營企業(yè)希望前門大街可以在市場化中運作，但執(zhí)行層面又不能過于放權(quán)。北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長賴陽表示，前門大街背后因素復雜，這里不單純是商業(yè)街還有很多其他意義。
“在前門大街的商業(yè)管理主體中，如果企業(yè)構(gòu)成復雜難以控制，在執(zhí)行層面難以純粹市場化”，賴陽認為，前門大街發(fā)展過程倉促，調(diào)整不能一蹴而就，要有微循環(huán)的過程讓消費者逐漸接受，但前門大街幾乎是推倒重來式變革，抹去了老北京的記憶，并因地段敏感性和商業(yè)規(guī)劃不夠完善而流失了很多本地客群。
一位資深業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報記者，政府部門對于天街集團的方向決定了企業(yè)行為。在宏觀層面，政府需要對前門區(qū)域進行規(guī)劃和定調(diào)，天街集團再被賦予是代表政府執(zhí)行者還是經(jīng)濟型主體角色。另外，政府、天街集團還有前門大街管委會的關(guān)系需要進一步梳理。在有明確規(guī)劃后，企業(yè)要按照市場規(guī)律運作。
北商研究院特邀研究員、北京財貿(mào)職業(yè)學院院長王成榮表示，商業(yè)項目招商需要以市場為導向，不僅要考慮哪個公司最有實力、可以說服很多商戶進駐，還應該從市場化的商業(yè)定位出發(fā)，哪一家公司能引進符合定位的品牌，讓它們產(chǎn)生群體效應。多頭招商有利有弊，企業(yè)之間有競爭，但如果對定位沒有一致把握，招商過程將難以控制。
北京商報記者 劉宇/文 陳偉/攝
