本報(bào)訊（記者李銳）日前，北京農(nóng)商銀行為平谷區(qū)諾亞農(nóng)莊以365畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押物提供500萬(wàn)元的最高授信額度，這是北京農(nóng)商銀行盤(pán)活農(nóng)村土地資源，創(chuàng)新農(nóng)村土地“兩權(quán)”金融產(chǎn)品的一次有益探索。
一直以來(lái)，由于國(guó)家法規(guī)的限制，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)法作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，農(nóng)村融資難、融資貴的問(wèn)題長(zhǎng)期存在。北京農(nóng)商銀行抓住北京市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的重要機(jī)遇，通過(guò)創(chuàng)新土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保方式，解決了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體在申請(qǐng)融資過(guò)程中缺乏有效抵質(zhì)押物的問(wèn)題，賦予了更多的土地使用權(quán)權(quán)能，從而滿足了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中面臨的資金需求。
北京農(nóng)商銀行平谷管轄行副行長(zhǎng)胡亞光說(shuō)：“對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，把農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物要具備3個(gè)條件：能核定價(jià)值、能登記、能流轉(zhuǎn)，所以項(xiàng)目在探索中涉及3個(gè)環(huán)節(jié)，即經(jīng)營(yíng)主體生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)前景、規(guī)范的承包土地合同權(quán)屬和評(píng)估土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值。”
“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資項(xiàng)目對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，難在沒(méi)有明確的關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值定義以及沒(méi)有規(guī)范的評(píng)估報(bào)告為依據(jù)，所以評(píng)估機(jī)構(gòu)也是摸著石頭過(guò)河。”新興宏基地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理趙純介紹，這次項(xiàng)目評(píng)估參考了農(nóng)用地估價(jià)評(píng)估規(guī)程，評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值、特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)來(lái)分析，借鑒傳統(tǒng)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估方法作出評(píng)估報(bào)告。評(píng)估機(jī)構(gòu)采用了兩種評(píng)估方法：收益法和成本法。收益法是根據(jù)土地上生產(chǎn)出產(chǎn)品的價(jià)值、生產(chǎn)產(chǎn)品的資金、稅費(fèi)以及收益期限等因素綜合考慮得出評(píng)估參數(shù)。成本法是根據(jù)包括地租、產(chǎn)品生產(chǎn)和管理成本等承包經(jīng)營(yíng)期間每一年經(jīng)營(yíng)支出的成本，再考慮稅金、利率，形成每年的投資價(jià)值。綜合兩種評(píng)估方法，得到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的評(píng)估價(jià)值。另外，從風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)融資顯示有3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：租金預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)期的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期收益在總的實(shí)物價(jià)值的百分比。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押貸款與房地產(chǎn)抵押貸款不同，此次抵押融資項(xiàng)目沒(méi)有按照承包經(jīng)營(yíng)合同期限為貸款期限，根據(jù)涉農(nóng)企業(yè)的特點(diǎn)和產(chǎn)品的特點(diǎn)，此次抵押融資項(xiàng)目評(píng)估期限為4.92年，貸款額度為評(píng)估價(jià)值的40%，從貸款期限和貸款額度上都比房地產(chǎn)抵押要低。
