本報訊（記者李銳）日前，北京農(nóng)商銀行為平谷區(qū)諾亞農(nóng)莊以365畝土地承包經(jīng)營權(quán)作抵押物提供500萬元的最高授信額度，這是北京農(nóng)商銀行盤活農(nóng)村土地資源，創(chuàng)新農(nóng)村土地“兩權(quán)”金融產(chǎn)品的一次有益探索。
一直以來，由于國家法規(guī)的限制，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)無法作為抵押物向銀行申請貸款，農(nóng)村融資難、融資貴的問題長期存在。北京農(nóng)商銀行抓住北京市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點的重要機遇，通過創(chuàng)新土地經(jīng)營權(quán)抵押擔(dān)保方式，解決了農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體在申請融資過程中缺乏有效抵質(zhì)押物的問題，賦予了更多的土地使用權(quán)權(quán)能，從而滿足了農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體生產(chǎn)經(jīng)營中面臨的資金需求。
北京農(nóng)商銀行平谷管轄行副行長胡亞光說：“對金融機構(gòu)來說，把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物要具備3個條件：能核定價值、能登記、能流轉(zhuǎn)，所以項目在探索中涉及3個環(huán)節(jié)，即經(jīng)營主體生產(chǎn)產(chǎn)品的市場前景、規(guī)范的承包土地合同權(quán)屬和評估土地承包經(jīng)營權(quán)的價值。”
“土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資項目對于評估機構(gòu)來說，難在沒有明確的關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值定義以及沒有規(guī)范的評估報告為依據(jù)，所以評估機構(gòu)也是摸著石頭過河。”新興宏基地產(chǎn)顧問機構(gòu)副總經(jīng)理趙純介紹，這次項目評估參考了農(nóng)用地估價評估規(guī)程，評估機構(gòu)根據(jù)土地承包經(jīng)營權(quán)的價值、特點、風(fēng)險來分析，借鑒傳統(tǒng)評估報告的評估方法作出評估報告。評估機構(gòu)采用了兩種評估方法：收益法和成本法。收益法是根據(jù)土地上生產(chǎn)出產(chǎn)品的價值、生產(chǎn)產(chǎn)品的資金、稅費以及收益期限等因素綜合考慮得出評估參數(shù)。成本法是根據(jù)包括地租、產(chǎn)品生產(chǎn)和管理成本等承包經(jīng)營期間每一年經(jīng)營支出的成本，再考慮稅金、利率，形成每年的投資價值。綜合兩種評估方法，得到土地承包經(jīng)營權(quán)的評估價值。另外，從風(fēng)險角度來看，土地承包經(jīng)營權(quán)融資顯示有3個風(fēng)險：租金預(yù)期的風(fēng)險，經(jīng)營期的風(fēng)險，預(yù)期收益在總的實物價值的百分比。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押貸款與房地產(chǎn)抵押貸款不同，此次抵押融資項目沒有按照承包經(jīng)營合同期限為貸款期限，根據(jù)涉農(nóng)企業(yè)的特點和產(chǎn)品的特點，此次抵押融資項目評估期限為4.92年，貸款額度為評估價值的40%，從貸款期限和貸款額度上都比房地產(chǎn)抵押要低。
