金威啤酒（00124.HK）即將為粵?？毓杉瘓F(tuán)帶來可觀的現(xiàn)金。經(jīng)過第一輪競投結(jié)束后，金威啤酒出售的資產(chǎn)包價(jià)格已經(jīng)被推高到50億元以上。
“深圳地鐵3號(hào)線開通后，沿線地價(jià)物業(yè)早已今非昔比，尤其是布吉、布心、東曉一帶。而金威啤酒10萬平方米的工廠是該片區(qū)最具規(guī)模的工業(yè)用地。” 3月6日，金威啤酒內(nèi)部人士告訴記者，“幾年后，這里將成為新的商業(yè)中心。”
屆時(shí)，金威啤酒轉(zhuǎn)眼蛻變成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在粵?？毓善煜拢诮ㄅc待建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目至少還有五個(gè)。“粵?？毓晌磥韼啄晔琴Y金集中使用期，而目前供血方只有粵?？毓善煜禄浐Ｍ顿Y（00270.HK）的廣州天河城，資金需求可見一斑。”上述人士認(rèn)為。
套現(xiàn)金威啤酒
“這是個(gè)擁有大量資產(chǎn)卻不掙錢的行當(dāng)，最好的方式就是套現(xiàn)了。”
此次粵?？毓蓛H出售金威啤酒擁有的六家新建工廠，即廣東省的汕頭、東莞、佛山三家工廠，以及天津、西安、成都三家工廠，每家工廠按40萬千升規(guī)劃，目前皆完成一期投產(chǎn)，總產(chǎn)能為120萬千升。
而金威啤酒位于深圳市的一廠、二廠土地、廠房設(shè)備則被保留不賣。此前，金威啤酒董事局主席葉旭全曾公開表示，深圳的兩個(gè)啤酒廠所有土地將由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，納入城市規(guī)劃用以做商業(yè)開發(fā)，比如商貿(mào)或者房地產(chǎn)，價(jià)值巨大。
其它六個(gè)工廠加上金威啤酒現(xiàn)有市場，其資產(chǎn)已被估值至50億元，首輪競標(biāo)后，入圍者華潤創(chuàng)業(yè)、燕京啤酒及百威英博，已有競投方報(bào)價(jià)超過該估值。據(jù)上述人士分析，金威啤酒新建的六大啤酒生產(chǎn)基地不論是占地規(guī)模還是現(xiàn)有廠房建設(shè)皆可納入頂級(jí)的啤酒廠，僅成都生產(chǎn)廠耗資就達(dá)10億元。
“入圍者經(jīng)過6-8周的調(diào)研后，競投價(jià)格還可能會(huì)更高。”該人士說，“此次套現(xiàn)金威啤酒將為粵?？毓晌磥韼啄甑闹鳂I(yè)轉(zhuǎn)向提供資本支撐。”
1989年，原粵海企業(yè)集團(tuán)控股前深圳啤酒有限公司，后幾度更名為金威啤酒，目前擁有8個(gè)生產(chǎn)基地，其中5個(gè)分布在廣東。深圳也是金威啤酒最大的市場，曾最高占有深圳啤酒市場超過70%的份額。1997年，金威啤酒作為粵海集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)赴港上市，其資產(chǎn)總價(jià)值在近十年內(nèi)增加10多倍。
粵?？毓杉瘓F(tuán)有限公司（簡稱“粵海控股”）是在原廣東粵海企業(yè)（集團(tuán)）有限公司、南粵（集團(tuán)）有限公司和廣東東江－深圳供水工程管理局的基礎(chǔ)上組建的投資控股公司，是目前廣東省在境外規(guī)模最大的綜合性企業(yè)集團(tuán)。2005年重組后的粵?？毓沙ソ鹜【疲煜逻€有14家子公司，分別經(jīng)營公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、城市綜合體開發(fā)與運(yùn)用等。啤酒制造業(yè)逐步淡出其主業(yè)范疇。
2006年開始，金威啤酒的業(yè)績亦一落千丈，當(dāng)年利潤同比縮水近一半至1.1億港元，2007、2008年連續(xù)虧損；2009、2010年雖然扭虧為盈，分別僅盈利1451萬港元和3627萬港元；時(shí)至2011年上半年，金威啤酒盈利僅145萬港元。
目前，粵海集團(tuán)持股金威啤酒的比例達(dá)73.82%，金威啤酒的資產(chǎn)和市場套現(xiàn)，是對其進(jìn)一步整合旗下資產(chǎn)的部署。
“這是個(gè)擁有大量資產(chǎn)卻不掙錢的行當(dāng)，對于資金緊張的粵?？毓蓙碚f，最好的方式就是套現(xiàn)了，以補(bǔ)充企業(yè)發(fā)展所需的資金缺口。”上述金威啤酒內(nèi)部人士表示，“商業(yè)地產(chǎn)將是下一個(gè)投資重點(diǎn)。”
復(fù)制天河城
金威啤酒深圳第一工廠若順利實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換，可通過舊城區(qū)改造，建設(shè)商業(yè)新城區(qū)
從去年開始，粵?？毓砷_始向房地產(chǎn)市場激進(jìn)！
去年1月12日，粵海投資旗下的天河城集團(tuán)通過與鴻隆控股合作，計(jì)劃在深圳羅湖廣場北城市更新項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，造一個(gè)天河城購物中心。如果改造進(jìn)行順利，深圳版天河城將最快于2015年面世。
此外，從羅湖廣場往北不出5公里，金威啤酒深圳第一工廠若順利實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換，將通過舊城區(qū)改造，建設(shè)商業(yè)新城區(qū)。
金威啤酒一廠占地面積約10萬平方米，是東曉、布心片區(qū)內(nèi)最大的一塊工業(yè)用地。根據(jù)上述金威啤酒內(nèi)部人士介紹，深圳地鐵3號(hào)線開通后，東曉、布心兩片區(qū)的改造已經(jīng)提上日程。目前，金威啤酒一廠用地功能單一，牽涉面小，改造難度相對較小。該區(qū)改造關(guān)鍵在于將金威啤酒一廠搬遷。
葉旭全曾公開表態(tài)，金威啤酒集團(tuán)愿意自行搬遷一廠，自行對該廠區(qū)實(shí)行舊城改造，關(guān)鍵是需要政府明確的扶持政策。
除了深圳，粵?？毓稍谄浯蟊緺I廣州亦加快布局。去年底，粵?？毓梢约s3.27億元的成交價(jià)收購廣東置地旗下的廣州天源投資管理、廣州金東源房地產(chǎn)、廣東三誠經(jīng)濟(jì)發(fā)展等三家公司的100%股權(quán)，包括承擔(dān)其45.13億元及相應(yīng)利息的高額負(fù)債。
截至去年10月底的估值，廣東置地旗下三家公司持有的廣州動(dòng)漫星城廣場估值為15.21億元，廣州名城商業(yè)廣場估值27.09億元，而位于珠江新城的擬建為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的土地估值為35.9億元，該地塊面積約2.2萬平方米。三公司所持物業(yè)共估值78.2億元，遠(yuǎn)高于原先業(yè)界估計(jì)的50億元，因此從賬面上看，此次交易非常有利可圖。而此交易完成后，粵?？毓蓪⑦M(jìn)入項(xiàng)目集中開發(fā)階段，資金壓力凸顯。
此外，粵?？毓?009年開始投資27億元于天津復(fù)制天河城亦即將于今年或明年完工，進(jìn)入工程兌付期，直接擠壓其現(xiàn)金流。
此外，粵海控股于去年4月于商洛市獲得仙娥湖旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，首次進(jìn)入旅游地產(chǎn)，該項(xiàng)目規(guī)劃投資超過100億元。
去年年初開始，粵?？毓上群笸ㄟ^各種渠道加大融資力度。去年3月16日發(fā)行的8億元365天期短融券，發(fā)行利率為4.36%，目前即將臨近兌付期。
去年8月，粵海控股又向中信銀行貸款8.2億元，為期六個(gè)月，目前即將臨近還款期。
此外，去年6月，粵?？毓色@得5.36億美元等值四年期銀團(tuán)貸款，分為3.9億美元和11.4億港元兩個(gè)部分。在一定程度上緩解了其短期資金壓力，但該項(xiàng)貸款支付的包含所有費(fèi)用價(jià)碼大約為250個(gè)基點(diǎn)上下。
此外，粵海控股去年下半年還通過發(fā)行票據(jù)等方式融資25億元。“預(yù)計(jì)今年的融資難度大于去年，粵?？毓纱舜位厥粘^50億元的資金，將大大緩解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的資金壓力。”金威啤酒內(nèi)部人士認(rèn)為。
